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中东总包 · 集中采购 / 区域供应链 · 投资与产值规划

中东集采中央仓 · 投资与产值规划 Central Procurement Hub — Investment & Throughput Plan, Middle East

紧邻 SAIH SHUAIB 4 单元式幕墙工厂落子，构建「产-供-储-配」一体化集群：以集中采购统一掌握型材、玻璃、机电、液冷、电缆、钢构等大宗物料，统一保税仓储、统一配送至工地。以区域集散仓 → 集采中央仓+保税 → 区域供应链中枢三步走，随集采交易额(GMV)与项目密度逐级加码。下方模型可切换情景并编辑各期参数，结果实时联动。

01 / Positioning

为什么建在工厂隔壁Why Co-locate with the Factory

集采中央仓与幕墙工厂相邻，共用堆场、卡车通道与海关监管，形成最短物流闭环：工厂的型材/玻璃/单元板块就近入仓集柜，第三方机电/液冷/电缆等大宗材料统一集采进仓，再统一配送至各工地。集采放大采购议价权、缩短交期、降低资金占用，是总包从「项目零散采购」走向「区域供应链平台」的关键一跳。

1
区域集散仓
第 0–1 年
2
集采中央仓 + 保税
第 1–3 年
3
区域供应链中枢
第 3–6 年
协同红利（隔壁选址）：① 工厂半成品 → 中央仓集柜/集运，整柜发运降低运费；② 中央仓大宗集采 → 工厂型材/玻璃直供，省二次倒运；③ 共用 12m 净高高位货架、下沉月台、保税监管与安防；④ 共享卡车队与 WMS/SRM 系统，边际成本递减。
定位升级：从「为本项目代采」起步，逐步沉淀为面向 YUJ / 电建 / 中信中东项目群的集采平台——以交易流水(GMV)为产值口径，靠集采服务毛利 + 仓配服务费 + 供应链金融/增值三层变现，轻资产、高周转。
隔壁工厂 · 12m 净空 SAIH SHUAIB 4 厂内 · 12m 净空，与中央仓高位货架一致
12m 净高大跨度厂房 —— 与中央仓高位货架净空、柱网一致

隔壁参考实景 · SAIH SHUAIB 4Reference Photos — Adjacent Curtain-wall Factory

中央仓选址锚定该工业组团，柱网与净高均对齐隔壁工厂（12.5×25m / 12m），共用堆场、卡车环道、保税监管与安防 —— 物理形态为「左厂右仓」，物流形态为短驳直供。

建面 Built-up45,500 sqft
净高 Clear Height12 m
配电 Power1,000 kW
下沉月台2 + 4 地面
端跨装卸口 · 与中央仓月台短驳互通
端跨装卸 · 与中央仓月台短驳互通

来源：ESPACE Real Estate 房源 ES-38972 · 完整外景与全部内景见隔壁工厂规划 →

02 / Site & Layout

选址与园区布局Adjacency Site Plan

中央仓选取幕墙工厂相邻地块，两者隔共用堆场/卡车环道相望，形成「左厂右仓」的紧凑产业组团。仓内存储按需求来源分两区：工程自用储备（保税）服务集团/电建/中信在手项目，第三方集采·分销区（完税）面向区域市场的非公司工程需求；按「收货验收 → 分区存储 → 拣选集单 → 集柜/复核 → 发货配送」直线物料流布置，月台朝向共用堆场，与工厂物流互通。

园区组团总平面 · 工厂 + 集采中央仓（共用堆场 / 环道 / 海关监管）Cluster Site Plan

园区用地红线（示意 · 工厂与中央仓相邻地块） N 共用堆场 卡车环道 海关监管 · 保税联检区 单元式幕墙工厂 · SAIH SHUAIB 4（隔壁 · 现有规划） 铝加工 / 组框组角锯切 · CNC · 注胶 单元板块组装 / QC合片 · 水密气密 成品立库 · 发货月台12m 高位货架 · 朝共用堆场 集采中央仓（本规划 · 6,000 → 40,000㎡ 分期） 收货 / 验收 / 暂存来料质检 · 上架 工程自用储备 · 保税集团/电建项目专料幕墙·机电·液冷·钢构 第三方集采 · 分销区完税 · 面向区域市场通用品类 · 快周转 拣选 / 集单按工地 / 客户配盘 集柜 / 复核 / 发货月台整柜直发工地 / 客户 · WMS / SRM 型材 · 玻璃 直供入厂 成品 · 集柜入仓 闸口 GATE 园区主干道 共用门卫 · 安防 · 称重 整柜配送 → 工地 / 项目 幕墙工厂区 工程自用 · 保税 第三方集采 · 分销 共用堆场 / 环道 原料直供 成品 / 配送

尺度为示意比例：实际地块以相邻可租/可购工业单元为准。仓内分工程自用储备（保税）与第三方集采·分销区（完税）两类存储——前者锁定集团项目专料、随项目账期周转，后者面向区域市场快进快出、毛利更高。两区月台相向、共用堆场与卡车环道，工厂↔中央仓物流双向互通（型材玻璃直供入厂、成品集柜入仓），整柜经共用闸口配送至工地/客户；保税联检、门卫、安防、称重由两区共用，摊薄运营与合规边际成本。

中央仓单层平面 · 等比例 CAD（≈ 15,000㎡ / 二期蓝本 · 150m × 100m · 柱网 12.5×25m · 净高 12m）Central Warehouse Floor Plan

物料流：进货月台 → 收货/验收/QC → 保税·工程自用高位库 ⇄（报关口）⇄ 第三方集采·分销区 → 拣选/集单/VAS → 集柜/复核 → 出货月台。保税监管区（含收货+自用库）以围栏与完税分销区物理隔离，经报关口流转。

保税监管区 BONDED 主拣选 / 叉车通道 工程自用储备 · 保税高位库 幕墙 · 机电 · 液冷 · 电缆 · 钢构（项目专料） 第三方集采 · 分销区（完税） 通用品类 · 快周转 · 面向区域市场 收货 · 验收 · QC · 暂存 拣选 · 集单 · VAS · 集柜复核 发货暂存 · 出货月台 办公 · WMS / SRM 控制中心 · 海关监管室 · 安防 · MHE 充电 报关口 进货月台 INBOUND 出货月台 OUTBOUND 150.0 m 1656441816 100.0 m 12 N 012.525 m 工程自用 · 保税 第三方集采 · 分销（完税） 作业区 保税围栏 / 报关

本平面为二期「集采中央仓+保税」蓝本（≈15,000㎡）：一期（区域集散仓 ≈6,000㎡）取其右半作业段、保税区按需启用；三期（区域供应链中枢 ≈40,000㎡）按相同流向横向复制柱网、扩大保税与分销库容并增设自动化（AS/RS、输送线）。柱网 12.5×25m、净高 12m 与隔壁工厂一致，便于共用高位货架与设备标准。

03 / Model

分期投资与产值(GMV)模型Phased Investment & Throughput Model

产值口径＝集采交易额 GMV（采购流水）；变现＝集采服务毛利 + 仓配服务费 + 供应链金融/增值，合并为「综合服务费率（占 GMV %）」。中央仓为轻资产租赁模式：CAPEX 仅含货架/搬运设备/WMS·SRM 系统/保税改造，厂房按年租金计入运营成本。切换情景或编辑各期参数，下方实时联动。

情景 Scenario
情景调节集采交易额(量)与综合服务费率(价)：保守 0.85×量 / 0.95×费率，乐观 1.12×量 / 1.05×费率。
参数 / 期一期 集散仓二期 中央仓+保税三期 供应链中枢
集采交易额 GMV（AED 百万）
综合服务费率（占 GMV %）
仓储面积（㎡）
增量 CAPEX（AED 百万）
用工（人）

累计投资 vs 年服务收入CAPEX vs Service Revenue

集采产值 (GMV) 爬坡Throughput Ramp

满产年损益（P&L · 服务收入口径）P&L at Maturity

04 / Payback

投资回收期测算Investment Payback

按里程碑分年投放资本、经营净现金随 GMV 爬坡，逐年累计净现金回正即为静态回收期。轻资产模型下资本开支小、服务收入高周转，回收较快。

累计净现金 J 曲线Cumulative Cash J-Curve

逐年现金流Yearly Cash Flow

05 / Capacity

仓储产能与吞吐Storage & Throughput Capacity

按 12m 净高高位货架估算托位密度（≈ 1.6 托位/㎡），年周转按 8 次估算出入库吞吐，可作为集采 GMV 与配送能力的物理上限校验。

06 / Demand Mix

品类需求规划 · 工程自用 vs 第三方集采Category Demand — Captive vs Merchant

按 YUJ 业务能力（设计咨询 · 工程建造 EPC · 机电 MEP · 地产开发 · 基础设施 · 科技 / ESG）归类的物料需求。每个品类的集采分工程自用与第三方两类来源——下表为三期满产口径，合计 ≈ AED 3.5B GMV。

工程自用集采（Captive）：锁定集团/电建/中信项目专料——幕墙、机电、液冷、电缆、钢构等，需求由在手合同驱动，确定性高、随项目结算回款；是中央仓的「压舱石」。
第三方集采（Merchant）：把集采议价权与仓配能力对外开放，服务区域市场非公司工程，做通用品类的完税分销与快周转。毛利更高、放大 GMV，但需管理库存与信用风险。
AED 1.94B
工程自用集采 · 占 55%
AED 1.56B
第三方集采 · 占 45%
AED 3.50B
满产年集采产值 GMV
8 类
主力品类（对应 YUJ 业务线）

分品类需求（三期满产 · AED 百万）Demand by Category

品类对应 YUJ 业务线工程自用第三方合计占比毛利率主要供应来源
机电 MEP（机械/电气/给排水/智能）机电 MEP · 工程建造4805201,00029%5–7%区域集采 + 长协
液冷 / 温控 / 精密空调MEP · 科技/ESG30025055016%8–12%佳力图 + 进口
电缆 / 配电 / 桥架机电 MEP22023045013%5–8%长协 + 本地
钢结构 / 管材 / 支吊架工程建造 · 基础设施24016040011%4–6%国内整柜 + 区域
幕墙型材 / 玻璃 / 单元板块工程建造（隔壁工厂）28012040011%6–9%隔壁 YUJ 工厂直供
装饰 / 内装 / 暖通末端设计咨询 · 工程建造1801203009%7–10%集采 + 本地分销
智能化 / 弱电 / 安防科技/ESG · MEP120802006%8–12%集采 + 品牌代理
市政 / 基础设施材料基础设施120802006%4–6%区域集采
合计—1,9401,5603,500100%≈6%综合

品类需求结构（绿=工程自用 · 金=第三方集采）Captive vs Merchant Split

0 250 500 750 1000 AED 百万（满产年） 机电 MEP 480 520 1,000 液冷 / 温控 300 250 550 电缆 / 配电 220 230 450 钢构 / 管材 240 160 400 幕墙型材 / 玻璃 280 120 400 装饰 / 内装 180 120 300 智能化 / 弱电 120 80 200 市政 / 基建 120 80 200 工程自用集采（Captive） 第三方集采（Merchant）

分期演进：一期以工程自用为主（第三方 < 15%，先服务集团项目跑通流程）；二期上线集采平台与分销，第三方升至 ≈ 30%；三期区域供应链中枢，第三方 ≈ 45%，通用品类（机电/电缆/装饰/智能化）的完税快周转成为增量产值与毛利的主力。幕墙型材/玻璃以隔壁工厂直供为主，第三方占比最低。

07 / Showroom

展厅渠道 · C 端体验预定 → DN 平台 B2B 下单Showroom O2O → DN Platform (B2B)

「需求双通道、供给三源、履约两地」——展厅与 B 端引流，统一汇入 DN（道纳）平台以 B2B 成单，再由中东仓厂 + 中国小 B 网络协同履约，复用同一中台，库存与现金占用统一管控。

需求双通道获客
  • 通道①展厅 O2O：临街「前店后仓」或城市商业区品牌展厅，承接 C 端（业主 / 设计师 / 中小装企）体验预定，零散需求汇总成批量。
  • 通道②直接 B2B：总包 / EPC / 电建 / 项目业主等大客户直接在平台下单集采。
供给三源 · 两地协同履约
  • 中东本地园区（保税）：集采中央仓（集采 / 仓配 / 保税）+ 隔壁幕墙工厂（本地制造）。
  • 中国跨境供给：DN 连接中国小 B 厂家网络，按价格-产能-评级智能撮合，整柜进口入保税仓，作柔性产能补充。

需求双通道 + 供给三源（中东 / 中国 两地）· O2O / B2B → DN 平台 → 仓 / 厂 / 小 BTwo Demand Channels + Three Supply Sources across UAE & China

需求侧 · 双通道获客 ① 展厅 O2O · C 端零售 / 小 B C 端客户 业主 · 设计师 · 小 B 品牌展厅 样板 · 方案 · 预定 ② 直接 B2B · 总包 / EPC / 电建 / 业主 B 端客户（直接下单） 总包 / EPC · 电建 · 项目业主 · 大客户经销 DN（道纳）平台 B2B 交易中台 · SRM 撮合 / 集采 / 结算 订单汇总 · O2O 直接下单 · B2B 供给侧 · 三源履约（中东 / 中国 两地） 中国 · 跨境供给（DN 撮合） 中国小 B 厂家网络 型材 / 玻璃 / 机电 / 五金 / 装饰… 线上接单 · DN 推荐撮合 · 柔性产能 中东本地 · 园区履约（保税） 集采中央仓 集采 · 集货 · 保税仓储 质检 · 拣选 · 集柜 隔壁幕墙工厂 单元式制造 型材 / 玻璃 / 组装 推荐撮合 集采指令 制造工单 跨境整柜进口 · 入保税仓 成品入库 配送 / 安装 工地 · 项目交付 整柜发货 交付体验回流口碑 · 复购 / 转介绍 · 沉淀小 B 平台派单 / 履约 中国小 B 跨境撮合 体验回流 需求双通道（O2O + B2B）→ DN 平台撮合 / 集采 / 结算 →【中国小 B 跨境供给 → 中东保税仓 + 隔壁工厂】→ 整柜配送安装交付 供给侧按地域协同：中国端 = 小 B 厂家网络（DN 撮合、整柜跨境进口）；中东端 = 集采中央仓（保税仓配）+ 隔壁幕墙工厂（本地制造）

展厅功能分区Showroom Zones

分区功能
实景样板 / 体验单元式幕墙、门窗、液冷/智能家居、装饰系统 1:1 样板与实景体验
方案 / 设计洽谈设计师驻场、选型配置、报价与预定签约
VR / 数字选型BIM / VR 漫游、参数化配置，生成可下单的物料清单（BOM）
预定 / 履约对接预定汇总、对接 DN 平台下单、交期与安装排程、售后

目标客群与价值Audience & Value

  • 业主 / 自建房 / 二次装修：体验后预定，走平台 B2B 集采，享集采价
  • 室内设计师 / 工作室：选型下单的稳定供应入口，带单返佣
  • 中小总包 / 装企：小批量也能享集采价与统一仓配，沉淀为长期小 B 客户
  • 价值：展厅把 C 端零散需求聚合放量，转化为平台 B2B 订单，丰富「第三方集采」与零售渠道的增量 GMV，同时强化品牌与设计话语权
「前店后仓」选址：展厅可设于中央仓临街面（前店）或城市商业区，与后仓/工厂经 DN 平台与统一物流连接；展厅 ≈ 800–1,500㎡，轻投入、重转化，作为获客与品牌门户，订单与库存风险仍由平台与中央仓统一承接。
09 / Intelligence

智能化能力 · 仓 → 配 → 关AI Modules — WMS · Logistics · Customs

集采中央仓与「左厂右仓」组团从 Day-1 即按智能化基座设计：WMS / TMS / 报关系统全部接入大模型，把库位调度、车货匹配、HS Code 归类三类高频高耗人力作业，沉淀为可复用的 AI 能力，支撑「区域集散 → 中央仓+保税 → 区域供应链中枢」三期持续放大 GMV。

▦
智能仓储AI WMS Console
WMS · AS/RS
wms.yuj.ai
ZONE HEATMAP · 周转密度 TOP-3 SKU 铝型材 6063周转 8.4× 中空玻璃周转 5.2× 结构胶 AS/RS 穿梭车 6/6 ● 在线 活跃 SKU 2,847 库存周转 6.8×/年 告警 2 SKU 缺货 ⚠ 高频缺货区已自动触发补货 PO
基于实时入出库流水 + 项目 BOM 拉动构建库位热力图，AS/RS 穿梭车按波次拣选动态规划路径；缺货 SKU 自动触发补货 PO 至 SRM 系统，库存周转从 4×/年提升至 6.8×/年。
库位热力波次拣选自动补货
⌖
智能物流AI Logistics Hub
TMS · GPS
tms.yuj.ai
FLEET MAP · UAE 仓 Abu Dhabi Sharjah Dubai TRUCKS LIVE DXB-014 ETA 14:32 · 准时 DXB-027 ETA 15:08 · 缓行 SHJ-009 返程 · 装载 92% 车货匹配率 91% 回程满载 78% ETA 准确 ±4 min 单次配送成本 ↓ 18%
TMS 实时车货匹配 + 路径优化，结合当地工地交付窗口、车辆装载率与回程货源，自动撮合三角运输；ETA 预测精度 ±4 分钟，回程满载率提升至 78%，单次配送成本下降 18%。
车货匹配回程满载ETA 预测
✓
智能报关AI Customs Filing
HS · BONDED
customs.yuj.ai
FILING · CASE #DXB-2025-07814 AI 自动归类 HS CODE 7610.10.00 铝制门窗框 · 单元式 置信 98% 已采纳 DUTY ESTIMATION 关税 5%VAT 5%合计应缴 AED 41,200 AED 43,260 AED 84,460 保税豁免 ▼ 节省 84,460 DOC CHECKLIST ✓ Invoice ✓ Packing ✓ B/L ⚠ CoO 缺
报关单据自动 OCR + 比对，HS Code 大模型归类置信度 98%；同步计算关税/VAT 与保税仓豁免额；缺单证自动拉通供应商补件，单票申报时长从 4h 压缩至 18min。
HS Code AI保税仓豁免缺单证预警
10 / Notes

里程碑触发条件与风险Milestone Triggers & Risks

加码触发条件（Stage-Gate）

里程碑放行条件
一 → 二集散仓利用率 ≥ 70%、稳定工程自用 GMV ≥ 300M/年、保税资质落地、服务毛利转正
开放第三方工程自用流程跑通后，再开放第三方集采/分销区：先做高周转通用品类（机电/电缆/装饰），第三方占比从 <15% → 30% → 45% 逐步放量
二 → 三集采 GMV ≥ 1.2B/年、平台(SRM/WMS)闭环、获 ≥ 2 个区域旗舰项目集采包、供应链金融试点跑通
持续账期/资金占用可控、汇率与价格对冲到位、海关与本地化合规闭环、第三方库存与信用风险受控

主要风险

  • GMV 集中度：产值高度依赖数据中心/giga 项目节奏，单项目延期影响大
  • 资金占用：集采垫资 + 供应链金融占用资金，账期管理与融资结构是关键
  • 价格波动：铝/钢/铜价波动侵蚀集采毛利，需长协与对冲
  • 履约与合规：保税/清关、本地化采购比例、质保与索赔风险
  • 第三方库存/信用：面向非公司工程的完税分销需承担备货呆滞与客户信用风险，靠以销定采、账期管控与征信对冲
模型假设与局限：GMV、综合服务费率、面积、投资额、人数均为行业经验法假设，非合同或可研数据。产值(GMV)为采购交易流水（非自营销售收入）；营收口径为集采服务毛利 + 仓配服务费 + 金融/增值合计。净利已扣 UAE 企业所得税 9%、折旧按 CAPEX 8 年直线法；回收期为静态、未折现。落地前需以真实集采包规模、费率、账期与融资成本校准。

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CSV / Excel 为中性情景默认参数导出；如需按实际集采包重算，可在上方面板调参后据此复核。